売却も良い意味で戦略的に!築年数が古い物件で融資をとおすための修繕。


またもや融資がとおってしまった…!

もちろん、嬉しい(嬉涙)。私が担当しているわけでないが、あの頃の気持ちが浮かんできます。

この業界では期末の9月は金融機関にとってひとつの締めであったわけだが、都市銀行も地方銀行もその他も融資残高はここへきてようやく下がってきたようだ。

これすなはち融資に非積極的な姿勢がついに数字となって現れたということになる。

そのような中でも大幅に残高は減っていないということで、やはり融資は出す人にはだしているというのが所感であり、預言者のように価格が下がるといっている人の願望はなかなか実現しなさそうだ。

この戦々恐々とした融資市況の中で希望通り売却をおこなう方法

さて話はもどりますが、このような市況でも売却の意向に関して依頼をいただくことはもちろんあり、もちろん極力高値で売りたいという意向になります。

法外に高くというわけでなく、融資が通らないから簡単に通るまで価格を下げるわけではなく、頑張ったらどうにか融資がとおるラインでの売却を望んでいる人は多いです。これが中々難しいわけですが方法はあります。

勤勉な方は、融資の際してできる担当者は稟議をとおす際の作文がうまいという話をきいたことがあると思いますが、これと一緒で、作文をうまくしてもらうために協力をするわけですね。

新築の不動産などはたっぷり時間を1棟をつくりあげることも多いので、必要以上に資料があることも多いです。一方で築古物件の場合は、モノクロのきったない資料だけのこともある。

このような状況だと結局作文がうまい担当者をみつけるしかないわけです。そして融資をとおすための方法の一つとしてこの作文がうまい担当者をみつけることが必要というのも相当に重要なことです。
ただし、作文がうまい担当者ももしかしたら数カ月後にはその支店から転勤している可能性があるのが銀行です。この虚無感といったらないですよ、もう100かゼロかくらいこちらの数字に影響しますからね。

結局のところ不動産投資家をサポートする会社である我々は、作文が上手になるように材料をどんどん与えることしかできないのです。

そもそも対象の顧客をそちらにしていないというのもありますが、地場大手の不動産会社はお金持ちのお客さんがたくさんなので、融資をとおしたい場合はうちのような会社をたずねるに限ります。こと不動産投資の融資にいたってのスキルは大手の社員と戦闘力が何倍も違うと思ってもらってかまいません。

ポジショントーク気味に脱線してしまいましたが、今回予定どおりの融資が通った方法の一つとし長期的に不動産経営するための修繕をおこなったということがあげられます。

返済年数をどうしてものばしたいときに、長期的にコストがかかりそう(何もしてなければかかる)な案件に長期返済期間の融資は組みたくても組めないというのが融資担当者の本音。

そういう背景もあって保有不動産の経営の安定をさせる目的もありましたが、売却を視野にいれていらっしゃるお客さんだったので銀行の作文にいかせるようなポイントをおさえて改修工事をおこない、予定どおり本来のルールをこえた条件をひきだせたということになりました。

途中で何度かその予定どおりにいかず否決になったというのはヒミツですが、戦略的に修繕をおこなうことで売却のときも有利になるというのは間違いないわけです。もちろん無意味に長く返済期間を組んでも厳しい数字ではいけませんが、長期的なメンテナンスコストを考慮してキャッシュフローがでる条件であれば大丈夫だと考えられます。
融資

もちろん今回書いた内容は購入時にも応用できます。

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