再建築可能かわからない案件も見切り発車


たくさん不動産を買っていると当たりもはずれもあります。

ハズレと言っても損するということではなく、商品化しづらいというだけなのですが、今回はそんな案件の話に触れたいと思います。

物件の内容

この案件、築古で状態も悪くないそこそこの利回り案件で場所も住宅ニーズの強いエリアに位置していました。

急ぎで売却したいという相談から買取したのですが、まさに見切り発車で現金買取したのですが、これ実は再建築ができない可能性のある土地で「周りにも建築されてるから建築許可も取れるでしょう、でも責任は取れませんけどね。」という状態で買取したわけです。

この時、非宅建業者であれば再建築できると思って買ったといえば揉めることもできそうなのですが、宅建業者の場合はそういう消費者的な保護をされないという最高のデメリットがついてきますので、見切り発車の場合でもあらゆるデメリットを想定して買わないといけません。この手の話はそういう事情もあるので不動産会社へ買取依頼がくるという事情もあります。

再建築できる場合、場所が良いので引き合いも多くて買いたいという投資家は一定数いるので、早速再建築の申請を行いますが、

この再建築の用件というのも、接道している前面道路が建築基準法の道路ではなく、調べたところ結局周りの物件は別の建築基準法の道路で許可をとっていて、一から道路申請をしてみないとわからないということになりました。

すでに建物が建っている場合、このような話になることは稀ですが、建物が古く違法建築されている可能性(そもそも建築許可がないけど建てているということ)もあって、初めて申請をすることになるという珍しいケースです。

申請フロー

建築許可をとる場合、基本的には建て替えるプランなども決めて申請をすることになるので、向こう10年建て替える予定がなかったとしても建築図面が必要になります。

当然、土地の測量がなされていなければ測量も行い、建築図面を書いて承認してもらう、というのが通常な流れなのですが、もちろん否認されることもあり、今現在はその結果待ちの状態です。

なので、承認がおりるのであれば優良な商品となり、承認がおりない場合は修繕しながら自社で長く運用するコース、もしくは近隣の不動産を買うとか、近隣の人に買ってもらうとかそういう選択肢をとることになります。

不動産会社の価値を出せる部分でもあるので、これはもう祈るしかないのですが今は結果待ちの状態です。

手を出さない事例

そういえば先日、とある暴力団の自宅の隣という土地が安く売りに出ていて、これがまた良い住宅用地で更地という状況だったのですが、これは流石に手を出しませんでした。

隣に自宅建築ができるかも定かではないし、駐車場運営するにしてもトラブルが起きない保証もないし、さすがにどの角度から見ても投資案件になりえないものはやらないというところはきちんと一線を引いていたりもします。

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