新築ぼったくり区分ワンルームは撲滅しよう。新築区分投資の将来を数字で語る。


詐欺価格で動く不動産が精力的に活動しています。

一年前に書きましたが、わかりやすいように実際の数字を加えて記事をリライトしました。

撲滅委員会を作りたいくらい、詐欺業者を減らさないといけないなーと思ってます。

驚くほど多くて、最近もうちの会社のお客さんの一人が一見信用できそうな資料などで営業をかけられたようです。

東京は立地がよければ海外勢が高く買うからまだマシなんでしょうか。
福岡では中心部といえどオワコンなので、東京も同じだと思ってますが・・・持っていて途中から損失を補填しないといけない商品ですから会社員がローン組んでやるようなものではないと断言しておきましょう。

ということで、引っかからないようにここに見分けるための特徴をかいてみた。
これに該当しないものもあるしすべて悪いところではないが、おおむね一致しそうだったら何を言おうがやめておいたほうがよい。

見分けるための特徴

  • キャシュフローで還付金を当てにしている
  • 福岡で区分所有の1ルームで1,000万円以上のことが多い(1LDKだと2000万円近い)
  • 築年数が新しい
  • 営業マンのとてもしつこい、もしくはサービスが過剰
  • とっても見栄えが良い資料が揃っている
  • 提携ローンはオリックス銀行だけ

とっても立派なホームページだったり資料だったり、とても過剰なサービスだったりすると大体怪しいです。

まともな商売でそこまでできる利益とか経費出ませんからw

買ってしまったらもう損失確定

万が一買ってしまったら、もう取り返す道はありません。

即損切りするのもいいですが、そのお金があるなら地道にコスト削減しつつまともな投資をして取り返したほうが無難ですね。

事業計画書をちゃんと作ったらわかるんですが、所有・賃貸していればちょっとずつ損失は埋まっていきますので、5年後、10年後とかある程度余裕ができたときに売ってしまっても良いと思います。

返済年数が長いので20,30年は持っておかないと厳しいと思いますが、家賃が下落するので途中から持っていても赤字だし売っても赤字だしって状態が続くと思います。

減価償却による還付のしっぺ返し

売却しても赤字・・・
この記事にたどり着いた方はもしかしたらもう、やっちまってしまっているのかもしれません。

よくある質問なので、問題形式でお答えします。

問1)以下の相談者の損益の金額を教えてください。

2,000万円で10年前に購入したマンションを購入しました。
残債が1,500万あったとして1,500万円で売る話が決まりました。
ここまでは騙されたと思った営業マンの言う通りです。
10年間の間に家賃の下落で手出しが出たものの、周囲の人がいうほど被害は少なく終えることができそうだと思いましたが、この度とある福岡の不動産会社の社長に相談しました。

補足:この時、諸経費は上記金額にすべて含まれているものとします。
        税金は一律22%とします。
        このマンションの帳簿価格は1,000万円とします。

一件トントンで売却できたようにみえるこの問の答えはいかに……!

問1 答)110万円の損失

年数とともに家賃もさがっていくので、この損失でも良かったといえるんですが、実態はさておき説明します。
表面上はトントン(=0=売却1500-残債1500万円)に見えますね。

しかし、これまで還付で利益を出すために、ガンガン減価償却してきたことを忘れてはいけません。
例えば2000万円で購入したそのマンションは、10年後には簿価(帳簿価格です。減価償却した後の金額)は1000万円になったということです。

したがって1000万円の原価であるマンションを1500万円で売ったという実態になります。
なんと利益が500万円もでた!という売却になるわけです。

ここで500万円の利益に対して22%の税金が発生する前提ですから、110万円の税金がマイナスになります。

1500万円で売却しても借金が1500万円あるので売ったことによる表面上の利益はゼロだと説明しました。
残るのは110万円の支払いだけです。

もっとも、上記で売却できることもほとんどなく、実態としては手出しをして売却しなければ10年どころではトントンでの売却は難しいケースが大半です。

断言しておきますが、営業している営業マンのほとんどが、この売却時の利益計算まで考えてもなければ理解もしていません。
彼らは、一部屋売って代表者なら利益、営業マンでも20~100万円程度のインセンティブが入ってくるので、売れればそれでいいのです。

買ってしまった手前、家賃が下がりだす前は「還付金でプラスになっている」と正当化して現実を見ない人もいますが、管理料など削減できる経費を削減して少しでもキャッシュを残すべきです。

節税や税金の還付は上手にやれば強い味方にもなりますが、結局高く買ってしまったものは何をどうやっても売る時にしっぺ返しがくるのです。

不動産投資で騙されそうになった人、騙される前にこの記事にたどり着くことを願うばかりです。
ワンルームは住宅ローンのように個人の属性で融資が出るので、融資が厳しい市況でもいなくなりません。
我々のマネー(お金)に対するリテラシーを上げるしかないのです。

株式会社ソソグーコンサルティング

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ABOUTこの記事をかいた人

株式会社SOSOGooホールディングの代表者 「写真に写っているペンション買いました!笑(冗談です)。ペンション経営もいいですよね。田舎で都会に疲れた癒やしを提供する…どうでしょうか?」 サラリーマン時代で23歳の時、不動産投資デビュー。その一年後起業し現在に至る。