こんばんは。昨日は利益とかじゃなく会社そのものを褒められたようで気合に満ち溢れていたのですが、不動産売買決済で2週間前に伝えたにも関わらず「抵当権抹消の稟議があるので1ヶ月くらいは猶予がほしい」的なことを遠回しに言われて、クレームをいいましたが、そんなもんなのか？と夜の出来事でもんもんと過ごしていました。
しかしながら冷静に考えて、これまで100件以上の売買をしてきましたが、7営業日くらいあれば、根抵当・抵当にかかわらずサクッと抹消処理ができていました。
迷惑をかけないように本確定したときに連絡をするようにしていましたが、ここは冷静になって僕の二の足を踏まないようにするためには、見込み段階でも伝えるべきなのかもしれません。
新築アパート企画ではなにを重要視すべきなのか
さて、今日のブログ記事は個人個人の考え方というよりは、社の向かう方向についてです。ある程度の方針は固まっているし評判もいいのですが、ちょっと思うところもあって意見なんかもらえるとありがたいところです。
最近、一気に新築企画をすることがあって、それはブログに書いてきている通りでソソグー不動産では収益性や長期的な展望を考えてバランスをとってやっていっています。
その中でも木造で陸屋根の建物をつくるだなんて、長期的にみるとメンテナンス費用はかかるしメンテナンスをする頻度も当然あがることでしょう。カッコいいし、人気もあるかもしれないけど。
それで他の会社の同レベル程度の新築アパートに比べると利回りは高くてソソグーらしい色が出ていてここまでは予定どおりで、利回り以外を見てみると、まあ他社の物件は家賃設定が高いんですわ。
差をつけるとすれば、オートロックの有無。このオートロックをつける基準というのは僕はエレベーターを導入するのと近い考えを持っていて、例えば高々月30万円程度の収入の建物にエレベーターをつける？と言われるとメンテナンス費用で相当高くなるので、NOです。
一昔前は、木造アパートにオートロックをつける案件は少数だったのですが、どんどん各アパートデベロッパーがブランディングや差別化を図っていくにあたっては、新築＝オートロック設置というイメージになってきています。当然、ナシよりはアリですが、これもエレベーターと近い感覚があってたった数戸のアパートにオートロックを設置するとメンテナンス費用も設置費用もかかるので小規模のアパートでは要望がきていない限りはソソグーでも設置していません。
大東建託がよくやっているような長屋式の共用通路がないタイプは、そもそもオートロックの概念すらないのですが、まあ冷静に考えてみてください。
オートロックをつけたとしても所詮は、２階建てから３階建て程度ですから、低層階は住んでいる位置も特定しやすいしバルコニーからも侵入しやすくなりますよね。そういう現実路線で考えてしまうと緊急時にかけつけてくれるセキュリティをつけるだけで必要十分なのではないか、と思うわけです。
そして、必要以上の付加価値をつけて家賃も無理に高くしないといけないものを普及させてもこれまた投資として本末転倒ではないでしょうか。高所得層向けのハイグレードな物件は別ですよ。
僕自身も、かっこよくて「うちが作った建物はこれなんですよ」と胸をはって言うにはハイスペックなのが過剰設備が一番と思っていますが、実際投資家として木造の小さいアパートにまでオートロックをつけたいと思いますか？
オートロックをつけても少しだけ家賃をあげれば利回りは下がらないので、つけることはできる。どうせ新築をやるならば自己満足はさけたいので、意見お待ちしております。
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