おはようございます、ソソグー帆足です。
再生案件が増えすぎて、これが生業なのに空室が早く埋まらないかともんもんとしている日々を送っています。これぞオーナー心理。
超えられない壁
綺麗な属性、例えば年収７００万円、３０代、大手日系企業勤務、新卒から転職なし、預金１０００万円、綺麗ですよね。
物件と金融機関がマッチしてればすっきり融資が通るような属性です。
こういう方との案件の相談を社員から受けていて、具体的な話はかけないんですが、もちろんこの方は少し前から取引していてもうだいぶ買ってもらっています。
そうですね、例えば２億くらい。
この融資市況もありますが、このあたりからギャップが生まれてきます。
明確な基準はないんですが、「年収７００万円の人が２億規模も投資してたらもう十分やろ」といったような見方です。
年収１５００万円だったら３，４億とか、まあ例えばですがそんなイメージです。
こういうある程度お腹いっぱいになったあとに打破していく方法もありますが、まあ普通の流れとして、自己資金を多く入れることになります。
なので、今回もその買主からは「最初と違って融資が満額出ないのは物件に問題がある」と思われがちなのですが、実際は金融機関からの目線で借り入れ過多と思われています。１００％じゃありませんが。
なので、物件価格が下がっても、結局自己資金は同じくらい投下することを求められたりもします。
これは仕方ないことで、１億の物件を買っても金融機関の内部評価はたった３０００万円しか出ていないということなんかザラで、７０００万円の信用毀損になっています、という話が当たり前にあることです。
ここだけみるとそうですが、耐用年数通りの積算評価なんかは金融機関のほとんどが採用しないので、内部的な評価が足りないからいいとか悪いとかは関係ないと思ってもらったほうがいいです。
そして、ケース・バイ・ケースにはなりますが、超えられない壁というのがそこには存在していて、一定のペースで買い進めるには物件の発掘だけではなく、買い続ける買主としての属性を保持する必要があります。
やっぱりファンダメンタル・バリューを磨き続けるしかないと、そのためにできることは何か、そういうことをいつもお客さんと話していってます。理解してもらえない（しようとしない）ことが多いけど（泣）。
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