ある程度限られた利回りの中で、不動産投資としてやっていくわけですけれど、事業計画書としてシュミレートするほとんどの会社から出てくるものは満室で修繕費用は盛り込まれていないことがほとんどだと思います。
これを盛り込むこともしていますが、はっきり申し上げてやってみるまでわかりません。
今回はただのもんもんとしたブログ記事となりますので、よろしくお願いします。
入居の入れ替わりがない場合は、突発的な修繕工事（エアコンが壊れたなど）費用がかかる可能性があるくらいで、大幅な影響というのはそこまでありません。
重要な要素は、入居率と入れ替わりにつきます。
入居率はシンプルに、満室を維持できるかどうかにつきますので、ここも割と人口統計や家賃相場を見ながらであれば数年の予測はある程度できます。
となると、入れ替わりですよね。
転勤であったり、結婚であったり、引っ越す理由は様々ですよね。
入居者がずっと住み続ける傾向のある物件となると、これはもう高齢者がターゲットの物件であったり、長期で住みたいと思うような賃料のこなれたファミリータイプの物件になってきます。
この入れ替わりによって、空室の家賃が入ってこないロス、募集コスト、原状回復コストなど、ケースバイケースですが半年以上分の家賃が入れ替わりでなくなります。
うちで提案している不動産案件も、これさえ少なければそれなりの運用成果がでますが、これが多いと結局キャッシュフローがなくなっちゃうので、返済は減るけれど、手元のお金は増えていないということも実際のケースとしてあります。
損をしているという話ではないんですが、そうなってくると「思ったより儲からずに終わったな・・・」と思う人もきっといて、もうやめておこうとなってしまいますよね。
この入れ替わりの費用を少なくするために、マンスリー事業もやっています。
マンスリーや民泊ができないエリアでも、極端な話、短期入居者を避けることができればいいわけです。
ただ、その方法で思いつくのが現実的ではないんですよね。
そもそも需給バランスの問題で、入居者を奪い合っている以上、利益は圧迫されてしまうわけでそんなに美味しい状況が作れるのであれば、不動産経営がブームになってどんどん増えてはバランスが崩れてしまいます。
手堅いからこそ、そこまで儲けれるものでもなくなっている、とポジティブに捉えつつ、いつでもボロ儲けするような投資でもないということを理解しつつ、高買いせず堅実な経営をするというのが今日の悶々ベストプラクティスでした。
お知らせ
会員になるとすべての記事が無料で読める！ ○ブログ会員について
【オンラインサロン】 収益不動産業界の健全な発展と、投資家同士の交流を主な目的としています。月額1,000円で不動産情報の先行公開、融資情報も配信しています。興味のある方はコチラ↓。 SOSOGooインベスト研究所
【物件情報メルマガ】 物件情報配信をご希望の方はこちら
【帆足関連の各種サービス】 ○株式会社SOSOGooホールディングスホームページ ○ソソグー不動産投資情報WEB ○収益不動産専門のソソグー不動産 ○格安マンスリー運営・運営代行の『BORDERLESS』 ○コストパフォーマンス×デザインの工事なら『ソソグーワークス』 ○WEBで完結する清掃サービス『Fクラウド清掃管理』 ○間借りマッチングサービス『MAGARI ICHIBA』 ○飲食プラットフォームサービス『CURRRY MAFIA』
コメントを残す