不動産運用成果にかかわる長期入居と短期入居。


ある程度限られた利回りの中で、不動産投資としてやっていくわけですけれど、事業計画書としてシュミレートするほとんどの会社から出てくるものは満室で修繕費用は盛り込まれていないことがほとんどだと思います。

これを盛り込むこともしていますが、はっきり申し上げてやってみるまでわかりません

今回はただのもんもんとしたブログ記事となりますので、よろしくお願いします。

入居の入れ替わりがない場合は、突発的な修繕工事(エアコンが壊れたなど)費用がかかる可能性があるくらいで、大幅な影響というのはそこまでありません。

重要な要素は、入居率と入れ替わりにつきます。

入居率はシンプルに、満室を維持できるかどうかにつきますので、ここも割と人口統計や家賃相場を見ながらであれば数年の予測はある程度できます。

となると、入れ替わりですよね。

転勤であったり、結婚であったり、引っ越す理由は様々ですよね。

入居者がずっと住み続ける傾向のある物件となると、これはもう高齢者がターゲットの物件であったり、長期で住みたいと思うような賃料のこなれたファミリータイプの物件になってきます。

この入れ替わりによって、空室の家賃が入ってこないロス、募集コスト、原状回復コストなど、ケースバイケースですが半年以上分の家賃が入れ替わりでなくなります。

うちで提案している不動産案件も、これさえ少なければそれなりの運用成果がでますが、これが多いと結局キャッシュフローがなくなっちゃうので、返済は減るけれど、手元のお金は増えていないということも実際のケースとしてあります。

損をしているという話ではないんですが、そうなってくると「思ったより儲からずに終わったな・・・」と思う人もきっといて、もうやめておこうとなってしまいますよね。

この入れ替わりの費用を少なくするために、マンスリー事業もやっています。

マンスリーや民泊ができないエリアでも、極端な話、短期入居者を避けることができればいいわけです。

ただ、その方法で思いつくのが現実的ではないんですよね。
そもそも需給バランスの問題で、入居者を奪い合っている以上、利益は圧迫されてしまうわけでそんなに美味しい状況が作れるのであれば、不動産経営がブームになってどんどん増えてはバランスが崩れてしまいます。

手堅いからこそ、そこまで儲けれるものでもなくなっている、とポジティブに捉えつつ、いつでもボロ儲けするような投資でもないということを理解しつつ、高買いせず堅実な経営をするというのが今日の悶々ベストプラクティスでした。

株式会社ソソグーコンサルティング

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ABOUTこの記事をかいた人

株式会社SOSOGooホールディングの代表者 「写真に写っているペンション買いました!笑(冗談です)。ペンション経営もいいですよね。田舎で都会に疲れた癒やしを提供する…どうでしょうか?」 サラリーマン時代で23歳の時、不動産投資デビュー。その一年後起業し現在に至る。