不動産投資の心得。シュミレーションは自分でつくる。


不動産屋にだまされる、という人が多いですが、ちょっとまってくれい!
少なくとも不動産投資をしようと思ってググってたら騙されることはないはずで、このブログまでたどり着いた方ならまず失敗することはないでしょう。

ちなみに、ちょっと調べれば想定どおりにいくかといくと、想定外のこともあります。そこは割り切って、上手くいくまでしつこくやりましょう。

シュミレーションするEXCELやプログラムを自分で作るという類の話しではありません。

そう難しいものでもありませんが、不動産屋に騙されるとか騙されないとかそういう話しになることが多いので、そういうスタンスを確かめる方法を今回は伝えたいと思います。

不動産会社にシュミレーションを依頼する

  • 家賃の根拠を出してもらう

成約事例などから見れるといいです。

  • 家賃の下落を加味する

立地がそれなりにいいと、新築時のみ高く決まるということがあるので、下落想定はいれるべきです。

一方で私なんかは、新築募集で相当強気の会社が多い中、普通のシュミレーションをしていたため、5年後も家賃が下がっていないケースもあったりします。

同じ利回りでも強気の家賃設定なのか、無難なのかで1,2年分の運用益がとられますので、ここは要注意です。

  • 金利の上昇を加味する

お金が余っているこのご時世なので、なかなか金利があがるようなことは無いかも知れませんけれど、多少圧力をかけていてもいいですね。

残債が減ってお金持ちになると金利も下がって更に収益が増えますので、ストレスをかける場合はほどほどに。堅実に貯蓄していくタイプの人なら多少金利が上がっても大丈夫です。

  • シュミレーションにはすべての費用を入れてもらう

聞いていたよりも多くの費用がかかったということが無いように、不動産投資にかかわる費用はすべて盛り込んでもらいましょう。

利回りなどで、実際の利回りは5%だけど外構費を含まれていない6%だから買ったのに、という表面上の利回りで買っている人も多いですが、これはそもそもおかしいクレームで、利回りを見ずに収支計算が想定どおりならば、10%だろうが6%だろうが購入してもいいと思いますよ。

もっとも、そういう販売手法をする会社との取引はやめたほうが無難です。

  • 売却する計画まで見据えた計画書にしてもらう。

売却時の想定まで含めて、収支計算を出してもらいましょう。

ここは自動車と一緒で、売却時の金額を高く見積もる会社もあるので、なんとも言えませんね!
もう人間関係としかいえませんし、世の中の景気によっても価格は上下するので鵜呑みにはせず、堅実にやっておきましょう。

5年程度運用して売却時の手数料なども考慮して利益が出ないなら、その計画はやめたほうがいいですね。

キャッシュフローが残ったとしても売却までしてこそ投資成果を見積もれますので。

購入後に管理しておけば、購入と売却の戦略も立てやすいです。

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その上で利益が成り立つものにする

種もレーションは結構複雑なので、みなさんがちゃんとそれを読めることが大事になりますが、私の接しているお客さんをみると、完全に信用されてあまり見られていないので、準備した労力が複雑です。それにそこまで信じられるとプレッシャー半端ないっす。

ところで、上記まで一気に詰め寄ると、もともとそういうところまで考えきれない不動産屋は連絡がとれなくなる可能性もあるので、失敗したくないがゆえの行動で物件を逃すことのないようにしてください。

一度経験している人なら過去の経験などから、相手が本当のことををいっているかわかると思いますが、上記のことをやって嘘をつくほどの詐欺会社は正直どうしようもないかもしれません。

もし、このブログの読者で経験のない方で、さらに不安な方は一度他の会社に出してもらった事業計画書を私まで出してください。まあ、ここまで出させておいて騙す人は相当少ないはずですが、これなら多少計画がずれても長期的に取り返せるのではないかと思います。

例外時の行動

  • シュミレーションをするようなスキルのない不動産会社には求めない。

というか、みなさんが一般的に触れ合っている不動産会社はインターネットリテラシーなどが比較的ある部類の不動産会社であって、大多数がただ物件を紹介するようなブローカー的不動産会社がほとんどなのです。

住宅系(実需)の不動産会社は、もちろん収益のことは苦手ですし、土地のみを扱っているところもそういう傾向にあります。逆に収益物件専門でやっている会社は、土地には明るくなかったりするし、中には不動産会社としての知識はなく、融資を引き出す裏技だけしかしらない会社も多いですね。

それがお金になっていた時代だったので仕方ないと、ここは割り切りましょう。

収益物件を取り扱うスキルがない会社に関しては、信頼できる会社にシュミレーションしてもらってもいいし、意見をもらってもいいです。どのみち信頼できる会社に買った後のことは協力してもらうことになりますから。

うちみたいなね・・・ふふふ。

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