不動産業者は架空入居で満室を装っているのか!?その回避と予防メソッド。


購入後、数ヶ月で2部屋退去がでてしまった物件があるオーナーから、ちょっとクレームに近い指摘があったとのことで、やるべきことはやりつつそのあたりの説明はしていこうと思う。

今回は、そのクレームが入居者の偽装ではないか、ということでそういった構成の内容となっています。

いざ!!

実際にその手の詐欺や偽装などはあるのか

某アパートデベだったり、大手の区分分譲販売会社など売上に厳しいところは社員に引っ越させるなどの噂はきいたことはありますが、私が直面したことは今のところありません。
怪しいと思うにしても、悪意が極めて少ないような大家の知り合いが住んでて買った後退去してしまったとか、その程度です。

そもそも、売買契約の際には一般的に賃貸借契約書の開示も行うため、数ヶ月だけ住まわせるなどということをするのも一苦労です。

新築物件や再生物件は、新しい入居者ばかりなので最近入居したのが自然になるので気づきにくいですが、そういう理由もなく直近で入居者がたくさん決まっている物件などは怪しいとわかるので、よほどのアホじゃない限りはそんな露骨も真似はできません。

購入したばかりで不安なオーナーの気持ちはわかります。
私も2,3割しか入居していない再生案件で、買った後になぜか全空きまで退去したこともありますし。

騙される可能性があるのは、そういう物件ですが、一方で購入後しばらく退去しない可能性がある住居としても、新築とか再生物件で入居して間もない入居者が物件となります。
これぞトレード・オフとでもいいましょうか。

保証に近いサブリースもありますが、あくどい不動産会社と契約すると解約できないので、これもまた簡単に推奨できません。

クレームに近い指摘になった理由は大家の会らしい

さて、今回の指摘に至った理由に大家の会で他の大家からそういったことを言われた、ということのようでした。

知らない会社のことを騙すとか簡単にいうもんじゃあない。
対応がイマイチとか価値観の違いならまだしも、、ちょっと私には理解できませんでした。

どう考えたらそう思うのか、その大家の会のレベルを疑いつつ、ここはひとつ冷静に『騙されたところでも問題ない物件選び』について書きましょ。

騙されたところでも問題ない物件選びメソッド

メンターは基本的に少数で、できれば同じ分野のメンターや目標像は一人にすべきであり、その一人から塩梅を学ぶのがベターです。

とはいえ、「不動産業者のいうことなんて信じられるもんか!」という勢力が多いのも事実なので私も含めて客観的に書いていくこととします。

失敗しない方法を書きましたが、騙されてもいいような言い回しということで、このブログ記事でおさらいです☆

大前提!騙す側のメリットを考える

昨今、騙されている話で有名なのが、家賃を相場より高い設定の高利回り物件があって、その家賃を保証するといって、(計画)倒産するようなケースが多いですね。
これは利回りを無理矢理高くしたり、実現できない入居率で高く買ってもらうことで利益が一気に高額になるため、騙す人にとっては

これに関しては、騙すなどではなく家賃を無理矢理高くしてなんとかして売るような投資家もいます。

話はそれてしまいましたが、これは個人投資家レベルの規模の大前提として、不動産業者が販売するモデルでなければ騙す意味はありません。

仲介では騙したところで利益が少なく、宅建業法の調査事項で詐欺にあたるような真似をするメリットはデメリットよりも遥かにすくなくやると考える人はほぼ皆無でしょう。

この仲介でわざわざ騙す人は少ない、というのがまず1つ目で、もう一つあります。
まぁこれにこだわると選択肢がなくなるので、あくまでも知識として知っておけば、不安にならないということが大事です。

家賃設定をみる

そう、騙されてもいいように・・・みる

家賃設定が相場であれば、嬉しくはないですけれど、また入居させればいいことです。

「ふ〜ん、別に騙されてもいいけど。困らんし。」というメンタルコントロールが大切です。

今回のケースは仲介でなおかつ、入居者は長期契約の方ばかりでした。

長期的に見れば、長い投資年月の入退去サイクルがたまたま今だっただけです。

たったこの2つの内容で、入居を騙されるリスクヘッジと騙された場合でも問題ないマインドが出来上がります。

生活を豊かにするための投資で他人の意見に振り回されたり、一人で不安になって消耗する人がたまにいますが、本質を忘れてはいけません。

買った瞬間、明らかに損しているという高値購入の場合でない限りは、ほとんどのケースで挽回できます。

会社内部の事情からすると、私が担当していた売主と、他にも買いたい人がいた中でご購入いただいたという経緯もありますので、やり場のない想いが社内で渦巻いたのは秘密です。

もっともこういうことに関しては、担当営業がそこでしっかり説明であったり熱い想いを伝えることができないのももどかしいのでちゃんと理解できるようにいい意味でぶつかるようには言いましたが。。

あ!!!

今の今まで忘れていましたが、私が最初に購入した共同住宅ですが、8部屋しかないのに2年間で12回くらい入居者が入れ替わったのを思い出しました(笑)。
最初の1年で8回くらい入れ替わり、徐々に落ち着いてそのあと4,5年は2回くらいの退去しかなく、今ではいい思い出です。

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