1年前くらいに田舎のレンタル倉庫かって運用していました。
この物件もオーナーチェンジで当時は半分ぐらい空きだったんですけど、看板を一新して募集していました。
こんな感じですね。
レンタル倉庫も流行りが通り過ぎた感もありましたが、不動産投資といわれるものならなんでもやってみようってスタンスなので、コンサルするにあたっての知識のためにも実践しました。
買ったあとはしばらくは空いたままで、特に反応もないまま半年ぐらいは空いていました。
というかむしろ退去がでましたね。
倉庫って母体としての数の問題もあると思うんですが、インターネットで広告うつところが少ないし、田舎ゆえに一件5000円とかでレンタルすることを考えると広告金額が全く合わない・・・。
結局「インターネットでわざわざ田舎の人が倉庫を探すか？」という疑問もあったため、インターネットではなく看板のみで勝負しました。
車がそこそこ通る通り沿いの物件だったので、まぁなんとかなるやろって感じです。
それが結局1年近くたって、近くで事業してる人とか近くに住んでいる人からそのお問い合わせであっさりほとんどが埋まりました。
こういう倉庫だとかテナント系のいいところって住居と違って入れ替わりの費用がほとんど発生しないのが良いですよね。
変な人に住まれて汚された日には住居系って2年分の家賃がすっ飛んでいったりしますからね。
倉庫は一度入ってしまえば特にクレームもないし、入れ替わりのたびに修繕費用のかからないし…
いざ自身が身をもって経験するとこのメリットを強く感じました。
それで味をしめて今度は、小口のレンタル倉庫ではなく、一棟単位で貸し出す大きい倉庫を買い取った次第です。
まぁこれも田舎なんですが。
もし退去となった場合は収入が完全にゼロになるので、不動産投資の全体としての視点で全体としてポートフォリオ組まないと不安で買えないかたもいるかもしれません。
倉庫の契約期間自体は長いことが多い＝長期的に入居が見込めるので、住居系のアパートと比較すると割が良いんじゃないかという気がしています。
データ化したいですがシステム化できていないので将来にご期待下さい、、、。
倉庫における不動産投資のデメリット
住居系のアパート投資などとの比較ですが、大きくわけて2つ。
- 融資がつきにくい、もしくは返済年数がのびない
不動産投資においてはレバレッジをきかせることが大切ですから、融資金額と返済年数は大きいです。
これのハードルが高いのではないかと実感。 -
税金が高くなる
共同住宅などのレジ系案件だったら土地の税金が安くなる、という言い方もできますね。
コンテナなどのレンタル倉庫とかもう税金が安くならないわかりやすい事例です。
なんといっても土地の上にコンテナがのっているだけですから土地の優遇なんてあったもんじゃない。
この税金で結構利益圧迫します。
駐車場とかでもよくいわれますが、倉庫やテナント系は修繕費用などのコストが住居系と比較すると極端にかかりませんので、すごく魅力的です。
一方で、税金があがるので修繕費用が少ないから利回りが低くても大丈夫などと甘いことを考えていると想定外の税金がきて焦るわけですね。
ともあれ、終始計算がある程度あうなら、住居系のようにイレギュラーなコストは確実に少ないので、そういう点ではハードルは高めだけど倉庫投資は結構美味しいモデルです。
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