さて、台風の影響がやや強くなってきた福岡よりブログを書いております。
不動産の管理会社をやっていると台風や大雨がひどいと管理物件からのクレームが相次ぎ大変になります。
地域的にそういうことが発生すると、地域にいる工事会社のほとんどが忙しくなるため、本当に苦労します。
話が脱線しそうですが、今日は新築物件の下落について社内で議論があったので軽くアウトプットしておこうと思います。
新築・築浅物件の賃料下落は避けられないのか
私の結論としてはYesです。
新築のようにリノベーションするとか、設備投資をしてバリューアップするなどのテコ入れは無しの想定です。
今回社内で話していた物件の地域は家賃の下落率が高く、敢えて地名は伏せますが例えば
１LDKでの賃料 新築VS築25年
結論として「新築時48,000円程度が25年後には30,000円程度は想定しておいたほうが良い」と言う内容です。
35%以上も下落する可能性があるわけですよ。
供給過剰になれば当然下がるし、現在の築古物件は風呂トイレ一緒だったりするものがあるのでそういうのは下落率が高いのはわかりますが、今回の場合は“根本的に設備や間取りが近しいのに古い＝劣化していると言うことで差が出ている”ケースです。
築年数が古いだけで、差はあるとしても似たような設備の物件に住めるなら、私は古い方を選んでしまうタイプ（コスパ重視）なのでこの現状は新築好きが多いということを示唆しているとも言えます。
なお、都心部であれば築年数が経過しても緩やかにしか家賃も下落しません。都市圏から郊外に行けば行くほど、それこそ田舎などは新築の人気が高く、田舎では家賃の下落率は大きいものの全体としての金額が大きくないからというのが要因だと考えています。
新築・築浅物件を投資対象とするかどうか
今回のポイントはここ、投資案件としては最適なのか。
これまたYesです。ただし、家賃が下落しても収益性が確保できているのか、借入をするならば最低でも借入の返済ができるかどうか。
入居がつくかどうかも重要ですし、それらがクリアできるならばチャレンジする価値は大いにあります。
下をみればキリがありませんが、今日も「返済できない家賃収入の案件を年金代わりに買いましょう」という詐欺まがいの不動産投資営業をかけられた人がいたので、押しに弱い方は注意しましょう。
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