築古所有に対して厳しい見方?


こんばんは、今日は売買がほとんど決まっていて売主が急遽売るのを辞めるという話になりました。

不動産会社にとって、この連絡がもっともショックと言っても過言ではありません。

もちろん、買主にとってもそうでしょうし、売主も同じようなことがあればショックでしょう。

男に二言はないと信じさせて欲しいものです(泣)。

一部の金融機関によってはこのタイプの物件を持っていると嫌がる

さて、今回はあの<!—more—>西日本シティ銀行と同じような目線で見る金融機関がありました。

あえて今回は普段関わりは少ないので伏せておこうと思うのですが、つまり築年数が古い案件に厳しいのです。

築古案件は金融機関ごとに見方は変わって、重要視しない金融機関は当然返済年数を耐用年数以上に組めますし、重要視していたとしても他行の融資事情は関係ないというスタンスのところも多いです。

後者であれば築古の案件というのは価格の割に評価が出る物件も多いですから、借入と評価のバランスが良いという見られ方もするわけですね。

ただ、西日本シティ銀行と今回の金融機関という僕の中ではたったの2行目ではありますが、どんなに良い物件であろうが、耐用年数を超えた案件を所有していることがネックだと捉えて融資ができないという見方をします。

他行の融資条件は関係なく、すべて自分たちの収支計算にはめるからそういうことになるわけで、例えば家賃収入が1億円で融資返済の元利金が5000万円で、年間5000万円のキャッシュフローが出る予定の物件を保有していたとしても耐用年数がゼロであれば、耐用年数内に返済できるかを見るということでして、全額即時返済するくらいのキャッシュが出てない限り債務超過という計算の仕方になります。

いやはや、これはえぐいと言っておきましょう。

僕が知っている数多くある金融機関にうちまだ2行だけではありますが、この見方が広まらないように、築古投資家の皆さんには活躍してほしいと思います。

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