神属性の入居者の退去 / ファミリータイプの利回りネック






こんばんは。今日は、僕が神様と読んでいるタイプの入居者からの退去連絡が入りました。

内容としてはエレベーターがない単身用ではない物件の5階入居者でまともな賃料で入居してくれている方です。

今後の入居では苦戦すると思いますが、神はいつも僕に乗り越えれる試練を与えてくれますから、また試行錯誤して行きたいと思います。

ファミリータイプは利回りが低い

さて、不動産投資の中ではファミリー物件を好んで探し、購入しようとする方がいます。

これは戸建て系の投資でも言えることなのですがファミリータイプは単身用の物件に比べると入居が長い傾向にありますから、不動産投資における最大のロスである空室期間の家賃収入減少や、広告料および原状回復費用などのコストが少なくなるのはたしかに魅力的です。

一方で、デメリットといえば退去時の部屋を汚く使われていたときのファミリータイプの原状回復費用の高さは、なかなかどうして心を痛めることがあります。

ただ、そういうコストは計画していれば問題ないことですので、大きな違いといえばやはり利回りが低いことです。

例えばですが、25平米5万円で貸せる立地で、部屋を3倍広くして75平米12万ほどでしか貸せないのがこのジレンマです。

部屋数を減らしても建築費がそんなに割安になるわけでもないですから、建築費や土地値が高騰してきているのもあって、狭めのお部屋が多く作られる理由になっています。

どういう物件の投資成果が高いのかは、ウェブシステムを進化させていく中でデータ蓄積をしていく構想していますが、僕の肌感覚としてはたしかにファミリータイプの物件のほうが同じ利回りならばキャッシュフローが良い傾向にあるということは感じていますから、キャッシュリッチの投資家が最後にファミリータイプやテナントに進んでいくのもわからなくもありません。

とはいえ、利回りが同じになることはなかなかないですから、ファミリータイプを買いたい人は自己資金がいるのでまずは単身用から増やすのがベターになるし、同じような条件で狭い部屋に近い利回りの案件が広い部屋の物件であるならば、そちらを選択したいところです。

でも、これもまた立地条件や状態などによっても変わるんですな。

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