根抵当権と抵当権について、不動産投資支店から考えてみる。


そういえば、抵当権と根抵当権の違いとそのメリットとデメリットの違いについて、書いたことがありませんでした。初心に振り返り記載していきたいと思います。

他にもありますが、不動産投資における借り入れの大多数がこの抵当権か根抵当権での借り入れをすることになります。

ごくごく一般的な抵当権と根抵当、その違い

抵当権のメリット・デメリット

抵当権のメリットは、単発であることといえます。
都度貸付がいるというこの手間がメリットでありデメリットであるという、一般的な借り入れ時の考え方ですね。

お金を借りて、返したら抵当権も外れる、これが一般的ですよね。根抵当権はちょっと違います。

根抵当権のメリット

メリットは極度額の範囲内であれば手間がかからずに貸し出せるということで、金融機関の担当者にとっても本人にとっても将来の可能性があっていいですよね。

冒頭に紹介した記事では、根抵当権推しだと思わせますが、実際に極度額の範囲といっても都度審査されます。

そこまで便利なら諸経費まできっちり融資してもらってますともー!ということで、不動産投資の現場レベルで感じる根抵当権のメリットは保有期間が長くなって残債が減ったときのリフォーム資金などがあると少々便利かなという程度です。

極度額が増えることによる抵当権の設定額も、まあ誤差の範囲です。

業者にとっての根抵当権メリット

福岡にはあまりいませんが、個人向けに心理戦で売却をしている不動産業者は、高く買ったように見せるために根抵当権の設定をしていることもありますね。

1億の物件で抵当権が8000万の抵当権だった場合、不思議と8000万円で買ったんだな、と思ってしまいますよね。

私は、自身も含めたくさん見聞きしているので、個人投資家でない限りはあまり当てにならないことを知っていますけれど、個人投資家の場合はそこまで自己資金を投入していない人が多いので、諸経費まで入れてその抵当権設定額になっていることはあります。

交渉のときに、それが現実的に値下げがどこまで出来るかは想像しやすいですよね。

ところで、そういった人たちをのぞくと抵当権設定額が当てにならなくなるので、根抵当権を高めに設定するような不動産会社もいるわけです。

一般消費者にとっては安く買ったものを高く売られる、そう…損している感、これか強く影響するわけですね。

そして、根抵当権は通常融資金額の1.2倍の金額で設定することが多いので、実際に借りた額より高い金額を借りたように、何も知らない素人に演出することができるというわけです。

私はそこまで打算的にはやっていませんが、自己資金を多く入れると安く買ったと勘違いされるのは事実なので、極力多めに融資を出してほしいと金融機関に懇願するばかりです。

根抵当権のデメリット

今回、このブログ記事を書こうと思ったのも、この根抵当権のデメリットにうっかり遭遇してしまったからになります。

取引先ありきの商売をしている私ですので、物件を紹介してくれた業者が売らせてくれ、と言ってきたら応じることもあります。まあ今回応じたわけですけれども、売却時にその物件についている債務は返済しおえます。

根抵当権の場合、その金融機関から他に借り入れがあった場合、その債務の一部または全額返済しなければ、この物件の返済をしたところで、この根抵当権の抹消に応じてくれない可能性が出てきます。

根抵当権抹消に応じない理由

借り入れしたときから特に状況は変わらずで、不義理なこともしていない場合は、そこまでシビアな対応はされず、抵当権と同じように抹消してくれることも多く、何度もすんなり売却してきました。

今回は、この不動産は長期保有前提で、短期で売却したところとか、担保余力がある物件だったから、とか色々な背景はありますが、帳簿上は売ったことによる利益はでるものの、目先のキャッシュは出てこない売却になりました。決して経営が危ぶまれているわけではありませんよ(笑)。

イマイチ怪しいと思われていたら、全額返済しないと抹消しないということも言われる可能性がある根抵当権設定…根抵当権を設定している金融機関で複数の根抵当権を設定された不動産がある場合は、共同担保に入れあっているような感覚がしっくりくると思います。

どちらがいいのか

正直、どちらでもいいと思います。
金融機関のスタンスである決めてくるので、融資を引き出すことにこだわる不動産投資家は、つべこべ言うことにメリットが1つもありません。
ここは敢えて、いいなりになりましょう。

※選択は自己責任です。

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