オール電化搭載の不動産投資案件の良し悪し


ちょうど、再生物件で建設会社が保有している物件が入ってきていて、それがオール電化の共同住宅でしだったので少々頭を悩ませていたところです。

 ### オール電化で悩む

ファミリータイプだったらまだしも、シングルタイプの部屋でオール電化はただの金食い虫になる可能性があって、シングルタイプのサイズの小さい電気温水器でも1つあたり交換に25〜30万円程度かかったりするため、50戸とかあると1000万円以上の出費を見込んでいくわけです。

築年数が浅く、ワンオーナーで使っていく場合は、一部屋月に1000円弱のコストで計画していくようなイメージになると思いますが、築20.30年で購入した場合、ちょうど交換時期にくるので、築古物件がオール電化だった場合、オール電化かぁ〜〜!!といったようなハズレ感は否めません。

オール電化の設備がメリットになるとき

ファミリーだと光熱費を気にする方も多いので、必ずしも否定的でないときもあったり、シングルタイプでも学生エリアなどに限定すると、光熱費が安かったり火を扱わないってことでオール電化の物件はニーズが高いこともあります。

シングルタイプ(単身用)で、上記以外のケースに該当してしまった場合は、プロパンガスへの変更を検討したほうがいいということになります。というのも、交換費用がひと部屋30万円近くかかってしまい、入居促進の強みにならない場合はオール電化である経済的合理性がないためです。

ワンオーナーであればまだしも壊れる直前で購入した買主からすると全戸で数百万円から数千万円の出費が想定されるわけですから、これはなかなかに痛いです。

しかも、通常の募集時では光熱費は個人差があり具体的な金額は書かれておらず、家賃で差別化されることが多いので、オール電化を続けるくらいなら、プロパンガスに切り替えて家賃を下げてしまったほうが市場優位性が高くなるのではなかろうか、という話になります。

プロパンガス設備がメリットになるとき

プロパンガスの切り替えの説明が抜けていましたが、切り替えにかかる費用を全て無償で引き受けてくれる可能性があります。

場合によっては、それ以上のサービスも期待できます。

もっとも経験上、給湯器の交換もしてくれないプロパンガス会社もありますので、プロパンガス=(イコール)なんでもあり、ということではありません。

プロパンガスに切替できない場合

交換したい場合でも、建物の構造だったり消防法の関係でどうしても変更出来ない物件もあるので、その時は光熱費が安いであろうことを全面的に押し出していきましょう(泣)。
ガスに拘らない場合は、オール電化のほうがコストは安いというのはなんとなく刷り込まれた価値観にあるはずです。

そもそも、区分所有建物などは、そういうことの切り替えは個人ベースではできないし、大抵が電気温水器や都市ガスなので、イニシャルコスト(=初期の出費)をクリアできれば、そこまで悲観しなくても大丈夫です。

場合によっては、再生案件などで一気にやる必要がなく都度であれば、管理会社や工事会社などに分割で対応してもらうことで、順繰りキャッシュフローの中から対処していくこともできます。

オール電化とガス設備の投資案件について、まとめ

いまいち善し悪しがわからなくなったので整理すると

  • 学生エリアやファミリータイプの物件に限り電気温水器は募集に役にたつためケースバイケース

  • 新築から使い続ける人は良いが、故障前に購入するのは資本力がいる可能性があるので要検討

  • 切替できる物件は、プロパンガスに切り替えて家賃を下げてしまったほうが市場優位性がある状況である

  • 切り替え不可能でも、突発的な費用だけどうにかすれば賃貸経営が破綻するほどではない

これが戸建住宅や実需用のマンションなどであれば、オール電化物件も人気があったりするんですけれど、共同住宅に関してはプロパンガスのほうが投資家が将来設計をしやすい分、大半がプロパンガスに流れていくように思います。

ちなみに、プロパンガスは入居者の使用料が高くなる傾向にあるため、都市ガスのほうが人気です。でも、都市ガスには給湯器交換などのサービスがないので悩ましいですね。

株式会社ソソグーコンサルティング

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ABOUTこの記事をかいた人

株式会社SOSOGooホールディングの代表、帆足太一です。 サラリーマン時代で23歳の時、不動産投資デビュー。その一年後起業し現在に至る。「不動産投資業界を健全なもの、安全なものにして投資を普及したい。日本を元気にしたい。でも、一生を費やしてしまうかもしれない。頑張ろう。」