1分で分かる不動産投資とレバレッジの関係
不動産投資をするなら、高い可能性で目にするレバレッジというワード。
レバレッジとは
経済活動において、他人資本を使うことで自己資本に対する利益率を高めることで、テコの原理とか言ったります。
「自己資本＝自己資金」、「他人資本＝金融機関からの借入金」として考えて見てください。
不動産投資では、このレバレッジを応用しやすいのです。
不動産とレバレッジがどこで繋がるのか
物を買うときにお金が必要なのと同じで、不動産の購入時もお金が必要になります。
例えば普通のサラリーマンがジェット機を買いたいからと言っても融資してくれません。
しかし、不動産には条件を満たせば融資をしてくれます。
- 本人の属性が金融機関に審査されて問題ないこと。
- 不動産に収益力がある、もしくはその見込があること。
- 不動産に担保価値があること。
これが何を意味するのかというと。
- 不動産投資が上手くいかなかった場合、本人に別の返済財源があれば金融機関は融資をすることもある。
- 不動産投資（賃貸業）は銀行の中でもローリスクの融資と考えられている。
- 銀行側の考えとして返済が滞っても最悪、競売等で売却すれば大火事で終わることはない。
ですので、不動産投資をする方は、自身で最低限良し悪しを判断する目を養う、もしくは、不動産会社等で信頼出来るパートナー、コンサルタントが必要になります。
具体例（不動産投資でレバレッジをきかせてみる）
- １億円の収益物件を購入し、ネット利回りが5％あった場合
→購入すると、年間5００万円の収入が入ることになります。
- 購入資金（1億円）うち、9,900万円を銀行借入（金利1.5％、返済期間30年）にした場合
→年間約410万円の返済になります。
- 収入500万円ー410万円＝90万円/年。
ということは、「自己資金100万円で年間90万円のキャッシュフロー」が得られるということになります。
自己資本利回り90％！
これが、レバレッジの醍醐味です。
上記はあくまでも例ですが、返済年数が長ければ長いほどキャッシュフローは多くなり魅力的です。
ただし、「返済期間が長い＝返済総額」も増える事になりますので、「キャッシュフローが出る＝正解」という勘違いは禁物です。
具体例（レバレッジを使わない不動産投資）
- 自己資金1,000万円でネット利回り5％の物件を全額自己資金購入した場合
→収入は年間50万になります。
100万円で年間90万円と、1000万円で年間50万円は大きな違いですよね・・・。
まとめ
上記の説明だと借入を勧めてるようにしか思えませんが、そういうことでもありません。
将来的な家賃の下落リスク、金利の上昇リスク、災害リスク等々、色々ありますので、大きい物件を買い進めれば良いというわけではないということも事実。
ただ銀行がお金を貸してくれる投資は世の中にそうありませんので、レバレッジを使える事そのものが魅力ですね。
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