こんばんは、少々遅れ気味だったブログ執筆活動ですが、ようやく戻ってきました。
ちょっとイレギュラーな行動をとるとブログ更新にしわ寄せが出てきてしまいます。
なぐり書きでも誤字脱字があっても毎日ブログを書いていても、それなりの長さの文章を書くということにはちゃんと集中する時間が必要なので、ムラだらけのメンタルをどうにかしなければいけません。
新築ということに対して慎重な審査
さて、新築を企画するようになってもう10棟程度になります。
たった10とも言えるし、もう10とも言えますが、建築も工務店もそれより遥かに多くの経験をしてきている会社と協業してやっているので、相応に洗練されたものを企画できています。
あるとすれば当社が未熟ゆえにイレギュラーなコストやトラブルが発生することがあるという程度でしょうか。
不動産の難しいところは、誰もが欲しがりそうな土地ならそもそも高値になっているし、原石のような土地なら計画より多くのコストが後で発生することもあり得ます。
この計画を厳しくみすぎると安すぎる交渉になり得るので難しいところです。
ところで当社は経験としてまだ10件くらいですが、検討対象になってきた土地というと当然その10倍以上は見てきて今の状況です。
土地から購入して建築するということは、規模が大きくなればなるほど、いざ建築する段階でコストが大きく変わる可能性や建築費の変動があり得ます。
建築費だけ押さえていれば良いように思いますが、実際には上下水道だったり外構工事の費用もあったりと、アパートを稼働させるために必要なコストを工務店が全て網羅して見積もりに含めてくれるかは、経験者しか察知しにくいポイントです。
そこで金融機関も建築主に融資をする中で、計画から予算が大幅に増えるような事態を何度も見てきているはずであり、それを懸念してきたのでしょう。
収益不動産としての評価は問題なかったものの建築費用が上振れした時に対応できる投資家であるかということを厳しめに見られました。
この審査から自分で建築しようとして失敗した人がいることを想像させますが、ソソグー不動産としては、当社の企画なのでコストオーバーした時の対応に関してはこちらで相応の責任を取る契約にしているんですけどね。
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