金融機関借入で固定金利の怖さ


住宅ローンではよく変動か固定か、と言ったようなことがあるのですが、僕は基本的に変動金利派です。

絶対に売らない人であれば固定なのですが、僕の人生的が変動みたいなものなので変動一択というなんともモヤッとした理由もあります。

それはさておき、収益物件では金融機関から長期保有(投資家が不動産を所有するときには一般的にこれ)では、固定金利タイプを推奨されることが多いです。

これは、住宅ローンでは終の家の感覚で買い、短期売却をする人がいないし融資もシンプルなのですが、収益不動産の場合は、融資は複雑なプロパー融資であったり、儲かるなら短期で売却する前提でいる人も少なくないわけですが、金融機関は融資した後にすぐ売られると困るところがほとんどです。

融資実行時にかかる手数料といってもほとんどの銀行では数万円くらいであとは金利だけですから、金利収入が長期で続く前提でのストックビジネスの前提が崩れちゃうからなんですよね。

信用組合なんかは変動がほとんどで短期売却では違約金を設定するなどでヘッジしていたり、収益用不動産になれているところは、融資実行手数料で融資額の1~2%程度かかったりします。

これは僕は大いにありだと思っていて、融資が出て長期的に運用していけるならば運用益でペイできることでそう。

ところで、僕は再生事業なんかをやっているわけですが、再生には1年以上の期間がかかることもありますから長期融資を受けたい系の不動産会社なのですが、どうにも最近そういった手数料を取らない金融機関に警戒されている気がします。

そう、「固定での融資ならしてやろうではないか」というスタンスです。

5年以上の固定金利なんかになると、1億円を金利2%で借りて即売却し、違約金がそのまま単純に期間に応じて発生する内容だと、1億円×2%×5=1000万円となります。

エグっ!

融資実行手数料で1%(上記ケースに置き換えると100万円)のほうがどんなに可愛いものかお分かりでしょうか。

不動産にかかわらず売れるまでまで1〜2年以上かかる商品を主力にするというのは大変なんですよね。

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