買い取り候補物件を見てきました。融資は渋くも、なかなか価格が下がりませんね。






12月24日、明日は私の誕生日です。
クリスマスの夜は毎年男と飲むのが定例化している、男帆足です。

不動産投資の売買情報はたくさん入ってきます。でも、とっても割高な物件ばかりです。
ちょうどこのブログ記事を書いている日は、現金購入で買うお客さんの決済を行っている日です。

リッチな人は増えましたね。
ところで現実的に融資を利用して成約する物件というのは相変わらず少ないです。

融資は厳しくても価格は大して下がらないというのは今のところ、予想通りになってしまいました。

今回の買取り候補物件

半分以上空室の物件でしたが、これまたなかなかです。

現地アパートをみて思わず「おお〜!(笑)」といっちゃいました!

スポットで公開しますが、全体の様子はこの写真から想像してください。

仲介でもいいんですけど、この状態だとなかなか買う人はいません。
というか場合によっては金融機関担当者が危なそうだから融資しないと言われます。

何棟も再生しているんですけれど、築古建物は相変わらずハードル高いです。

福岡市内の築古の利回り

室内写真はあえて載せませんが、もちろんボロボロです。

福岡市内は築古だからといって20%などという高利回りはなくて、土地値が高騰しているので、いくら建物が古くても価格が下がるのには限界があります。
土地値が安いけど大きい建物がたっているようなものは福岡市外の郊外にはありますが、今度は利回りが15%に近づくにつれて資産価値が無くても売れていきます。

こんな物件だから利回り20%くらいはあるんでしょ?!と思われがちですが、ありません・・・。

室内含めて何も手を加えなくても、満室想定で15%とかそれくらいじゃないでしょうか。

それでも一応、手を挙げる(購入希望)わけですが、再生して10%になれば当面の収益性は安定して、資産価値もそれなりの物件が出来上がるというわけですね。
市場の物件が高くて、長期保有予定だった物件を売却しているので、ある程度仕入れていかないと30億保有予定の目標に届きません。

安くなればいいが安くならない

少なくとも素人投資家はまず体力的な不安もあって手が出にくい物件たちはそれなりにあるわけですが、価格が下がらないですね。

いってしまえば、供給する立場にある私側がそれくらいの想定で購入を決めている市況(しかも買えるかわからない)なので、価格はなかなか下がってこないですね。

少し過去を振り返るとこんな記事がありました。もう2年近くも前です。
最近の不動産への融資事情

時間がたつのはあっという間ですね。
みんながピークがどうしよう、と言いながらほぼ横ばいが2年続いたようなイメージです。

少なくとも、築古などでスルガ銀行が融資をしないゾーンの物件市況は大して変わっていないように思います。

志はどんなビジネスも必要なので、街づくりも考えて再生にも益々力をいれていく予定。

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