収益不動産は非常に活気があります。
新型コロナウィルスによるネガティブに見えるブログを書いているものの、非常に投資熱が高まっているのは事実であり、収益不動産価格は下落する気配がありません。
私が今気にしているのは、やはりインバウンドがなくなったこと、しばらく見込めないことによる入居者がどれだけ安定して確保できるかです。
売買よりも賃貸に影響が出ているという状況であり、この影響をどれだけ少なくするかを割と僕は気にしています。
返済がある大家で金利も高いと売り上げが10%下がると利益がそのまま減るわけですから、固定費の下げようがないこの商売は入居させることがとても大事ということなんです。
資金力もあり、金利も低く、実質の満室時の運用益が高く見込めるなら、多少空いていても、返済年数が短くて収入ー返済が逆ざやになっていても、実際は黒字ですから（キャッシュフロー経営には反する）、売った時に利益がドカンと返ってくるし問題はありません。
一方で、金利が高くて、空室が出ていてもなんとか手出しせずに済むような状況があったとしても、残債がほとんど減らないような状況であれば、売る時に手出ししないと売却できないということもあり得るわけで、そうなると途中でどれだけ運用益を確保しておくかというのはとても重要です。
で、資金力の乏しい投資家のほとんどはそれでも融資をしてくれる金融機関を利用するわけですから、上記でいくと後者になってもとにかく拡大を目指していくわけですが、そうなってくると期待利回りをどれだけ現実にものにするかがかかってくるわけです。
おも（重）っ！！
という感覚は否定できないし、ソソグーですら１００人を超える実際の不動産投資家のそれに一つ一つ共感していたらキリがない（僕らみんな病む）のも事実ですが、僕が管理会社に求めるというか、それが売買会社だろうが結局、最初から最後までの間にきちんと運用益が残るようにしてくれればなんだって構わないんですよね。
数年でまた市況も変わるとは思うものの、資金力がない人によってはうっかり死活問題になる可能性もゼロではないですからね。
精神的な同調を管理会社に求めても求められても明らかに割りに合わない業務になってしまうのですが、大家が動かないと満室経営ができないとなると不動産投資の域を超えてますから、新コロナウィルスによって僕たちの業界も大きな変化を余儀なくされるでしょう。
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