運用益と利息〜良い条件で借り入れできることの素晴らしさ〜


今日は先週末に営業活動をおこなったこともあり、その対応にすっかり追われてしまい、鬼の残業をしているソソグーの帆足です。

明日も朝から少し遠い物件を見に行く予定なのですが、これはまさかのリフォーム途中で発注者が倒産して宙ぶらりんになってしまった小さい共同住宅です。

コロナ禍案件と呼ぶにふさわしい案件なので、これは取得してきちんと仕上げて満室にするなりしたいと思っています。

良い数字に仕上げることができそうだったら商品化したいと思いますが、満室になる前に買える方がいれば当然相場より安くスライドしますので、資金力があって案件に興味がある猛者は営業担当までご連絡ください。

借り入れ条件による金持ちが金持ちになる仕組みがえげつない

さて、今日は改めて資本力って大きいと思わざるをえない一日でした。

とういうのも、ソソグーでは基本的に長期的なシュミレーションまで作り込むのですが、金利が高い金融機関で借りたときに投資成果の見込みの下がりようの凄いことたるや(泣)。

口酸っぱく言っているのが、とにかく雪だるま式にお金を増やすためにはお金を貯める、あるいは属性をあげよう(これに預金も含まれるけど)よ、という話なのですが、ガンガン自己資金を投下しながら不動産投資をやれる人とそうでない人の差が歴然すぎる例を書いておきます。

  1. 3000万円を30年返済で金利3.5%で借りた場合の月の支払いと総利息

月の支払いは134,700円で、総利息はなんと1,850万円です。

  1. 3000万円を22年返済で金利1.5%で借りた場合の月の支払いと総利息

月の支払いは133,400円で、総利息は524万円です。

なんと2のほうが借入期間は8年も短いのに、毎月の支払いも少ないし、総利息も超変わるという結果です。

もちろん、どちらにしても投資をするほうが利益になるような案件を企画、組み立てするのですが、1は長期的に運用しても利益は少なくなりますし、2で運用する場合のこの計画は硬すぎてやらない人を疑うレベルです。

当然、やるとしたら誰しもが2でやりたいと思うのですが、これは誰にでも選べるわけじゃないんですよね。

2でチャレンジする場合は、きれいな属性(ハイスペック)だったり、あるいは自己資金をたくさん入れるような人だったりということになりますので、それを持ちうる人というのは長期的に見て、そして不動産では小額といえるたったの000万円を30年間運用したときの利息差でこれだけの差が開くんですよ。

これを100倍の規模で運用したら22で13億円の差が生まれてしまうことになります。

うーん、お金持ちがもっとお金持ちになるのは必然です。

金利が高くでもそれ以上の運用益を出せば黒字ですから1が悪いとも思わないし、限られた選択肢で資産拡大を目指すならこれは通る道なのですが、物件が良くても借り入れ条件でこんなに差が開くのは不動産投資のミソですな。

今日はあと契約書の確認で切り上げですが、この契約はレントロールも現地確認も未済のノールック買付でまとまった案件です。

場所のよい築浅系のアパートなのですが、コロナ禍だからこそ出てきたといえるような案件だと思っています。

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