不動産賃貸業の購入時のシュミレーションとは、購入するまでは過去の実績もしくは予定でしかありません。
計画には多少なりストレスをかけてシミュレートし、それでも計画が成り立つようにすすめていきますが、まったく必要ないくらいに事故や入れ替わりなど何もなく数年以上が経過する場合もあることもまた事実です。
やってみるまでわからない
実際に新築で5年間入れ替わりがなく、そのまま買ったときの値段で売った人もいれば、買って半年で2割ほど入れ替わった人もいます。
築古でも、購入した翌日に水漏れを起こしたりすることもあれば、ほぼ５年間で何もない（何なら物件の掃除もしてくれる）アパートもございます。
こういう経験、未来がどうなるか、どれだけシュミレーションしていても、やってみないとわかりません。
予定より利益が大幅に増えるというようなことはめったにありませんが、手堅く見積もりすぎてもチャレンジの機会を失うだけなのでやってみるということは大切です。
そんな中、一つ言えることは入居者さえいれば失敗はないということです。
よく起業や事業などで、負けた（失敗した）としても勝つ（成功する）までやり続けることが秘訣ということですが、よほど変な物件で騙されていたりしない限り、入居者がいて家賃収入を地道に稼ぐだけでこの不動産投資はうまくいくことができるという、不動産賃貸事業は、とてもシンプルな事業です。
よほど割高な物件を購入してしまった場合はリカバリーするのが難しい話になってきますが、割安に物件を買っていないくても、多少家賃が下がったとしても、満室経営さえ継続できればなんとかなります。
別視点からみると、借入返済だけでもできれば何とかなります。
不動産投資業界に入ってきてはや１０年が経過しましたが、売却までして失敗した人というのはいません。
だからといって返済ができれば買いだ！ということでもないのですが、やはり出口戦略が見通せるか、多少のストレスをかけても経営がなりたつのかを見た上で、小規模からでもやって経験をふんでいきましょう。
あ…売却時に通算して損失だったら仲介手数料ゼロで売却仲介をやるなども視野にいれよう。
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