ぎりぎり築３０年台の物件を購入してきました。
築３０年をこえている時点でわたしより年上です。
うちの会社は築古物件になれています。たぶん福岡でもうちほど築古物件の平均入居率の良い管理会社はないと思っています。
そして売買としても融資をうまく利用する点でも福岡でもダントツにノウハウがあるのがうちの強み。
わたしの感覚として無駄にお金をかけてリノベーションしないと入居がつかないとか言ってる会社は微妙ですね。そんな会社にお願いしている場合は是非当社にご相談下さい。
ちなみにリノベーションを否定しているのではなく、投資としてリノベーション資金は投資に見合うのかは重要です。
地主の不動産オーナーはお金に余裕があるから良いかもしれないですが、新興不動産オーナーにとっては簡単にススメることはできません。
さて、話が脱線しそうなの本題に戻りますが個人情報っぽいところは今回も適当にかえています。
今回購入した物件とは
- 築４０年近いが割と綺麗にメンテナンスされている
不動産会社が売主で、年数のわりにかなり綺麗だと思いました。
わたしはよくぼろっぼろの物件でも手を出しちゃうので・・・。
- 狭い2DKで駐車場つき
小さい２階建てのアパートです。
地下鉄徒歩圏内ですが、単身需要は少なめのエリア。
- 利回りは１０％前後
古い割に利回りは低めですかね・・・。
ファミリータイプで今のマーケットだと十分かなと。
- 価格は土地値プラスαだった
物件に関してはざっとこんなかんじでしょうか。
普通これくらい物件が古いとどこの不動産会社も建物を解体して土地で買いたいっていうんですよ。
気持ちはわからなくもありません。なにせ建ててさくっと売った方が儲かりますから。
解体するにもお金がかかるし極力高く売りたいということで、わたしに話が回ってきたわけですね。
ファイナンスもばっちり
それなりに満足のいく金額と金利です。
金利は１％台です。
属性にもよりますが、当社のクライアントで古くても低金利の方は多数います。
まぁ資産家なら築古とか関係なく結構ワガママな条件でもおりるんですけどね。そういう小金持ち以上は少数派ですから色々工夫しないといけません。
キャッシュフローもまぁ普通です。このあたりは返済年数で操作できるのでなんとでもいえちゃいますけど。
良いことばかり言うつもりはありませんので、築古ならではの苦労話があったらちゃんと書きますのでご安心を。
とりあえず築古の分かりやすいリスクとして絶対的にあるあるなのは、先日の訴訟の記事で分かるように、どうしても低価格帯の家賃だと入居者の「質」も変わってきます。
そこは事前に納得しておかないといけないところかもしれません。
いつまで所有するのか
減価償却期間が数年しかないので、減価償却がとれなくなったらたぶん売るんだろうな。
合理的な経営を考えるとね。それに投資の普及がわたしの理念。
イチ不動産オーナとしては、本当はずっと持っていて１０～２０年後に新築建てたいんですけどね。
“投資をして自由に働こう”
私は福岡を中心に不動産投資コンサルティング、不動産賃貸管理の会社を経営しています。
当社のクライアントで不動産投資をおこなって脱サラし、自由に生きている方はたくさんいますし、不動産投資を安定収入にしながら別事業で起業した方も多数います。
もともと自営業者・経営者のかたもいます。
当社は起業してまだ数年にもかかわらず管理戸数は1000戸以上の実績があり、築古物件が多い中でも入居率は90％を下回ったことがありません。
相談は無料ですので、ご希望の方は下記よりお問合せください。
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