ねまった土地の検討 / 再建築不可物件の検討






今日は、数ヶ月前から進めていた新築企画(土地)があって、建築できるか怪しかったのですが、建築道路としての申請が通った日でした。

この土地、とある郊外の割と大きい駅から徒歩圏内なんですが、有効活用するためには建物の建て方はもちろん、まずそれ(目的の建物)を本当に建築できるのか、を確認しないといけないのですが、調査だけでそれを確定させるのが難しく、進め方では少し頭を捻りました。

まあ、そういうこともあってちょうど売れずにいた土地だったので粘り強く交渉をしつつ、先にそういう建築道路としての申請をして無事承認されたわけですが、この申請が承認にならなかった場合、ある程度の建築プランを建ててしまっているのでそのコストは無駄になってしまいます。

それは数万円のコストではないので、まあ、普通の素人はこういう案件はやらないと思いますが、こういう仕事をしているソソグーの帆足です。

無事、この企画ができると土地も広いし利回りも回る案件が出来上がりそうです。

不動産会社として再建築不可物件の検討

さて、相変わらず買取案件の査定で時間を取られます。

不動産事業でも大半の仕事は、限られた不動産という現物(不動産)を元に回っていますので、非常に重要なのですが面白いことに同じような案件が数ヶ月後にまた別の不動産会社から回ってくることもあります。

今回はその中に再建築不可の物件がありましたので、少し書いておきたいと思います。

どう言った案件かというと

  • 1000万円前後の規模
  • 空室多い
  • 状態悪い(室内外)
  • 入居付けも簡単なエリアではない
  • 再生後の原価で利回り20%は見込める

一般的に再建築不可は融資が受けられないので、現金で検討する必要があります。

どうにかすれば再建築のための条件を満たせなくはないと思いますが、今こういう状態ですから簡単にいかないということは予測できます。

利回り20%とれるなら一見悪くない気もするのですが、少なくとも今やるための条件を列挙してみると以下の2点を満たす必要があります。

  • さらに高利回りであること、もしくは再建築条件を満たすこと

今回の案件を改装して満室にするまでは、1年以上かかる可能性は多いにありえます。

そして再建築不可として満室利回りが20%あるとしても、誰が1500〜2000万円もの現金をこの案件に入れるだろうか、と考えた時にかなり投資家は減ります。

利回りが不十分というよりは、ここまでの現金を不動産に投入する(できる)個人投資家自体が少ないというのが投資案件の提供を前提に考えている当社にとっては厳しく、しかもそこまで苦労した案件でどれだけの利益が見込めるのかと考えたときに、大して儲からないんですよね。

そこにリスクと現金を投下して長期プロジェクトをやるかと言われるとこれはまた二の足を踏んでしまうことになります。

現金がたんまりあって現金での投資も前提としている投資家だと話は違うんですけどね。

また、これが入居付けが簡単なエリアだと変わってくるので、必ずしも全てに当てはまるわけではありません。

  • ロットが小さいこと

規模のことは触れましたが、改装ずみで利回りが20%も回る場合、規模が2,300万円くらいだと、最近少し流行っていたような戸建て投資や区分所有を現金で買うような人が一気に増えてきます。

規模の違いで対象が全然変わるわけですな。

まあ、そういう風にそもそも流動性が低いので今の会社の方針に合わないというのが強いのですが、当社の規模からこのサイズの案件は大したことはないのですが、やはり停滞している案件があると「失敗したんじゃないか」といった空気感だったり、手間や投下資金の割に再生販売事業として利益が取れないというのが気持ちとしては大きいです。

このロットでも全然やりたいと思える方がいたら回せるんですが、どうでしょう。

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