おはようございます。ソソグーの帆足です。
相変わらず僕は会社を成長させるために頭を抱えながらじわじわと歩を進めています。
売買と管理会社としてできることは着手していて、順次開発や他社サービスなどの実装をしているところです。
ところでそれ以外でできることといえば不動産業界は、人と不動産と資金力というネタがあるかになるのですが、歴史の短い会社で資金力は乏しいので残された選択肢として不動産ネタと人ということになります。
小さい会社でのネタは結局、働く人に依存する部分が大きいので、やっぱり人が足りないというわけです。
改革を重ねて人を大事にする会社にしているつもりではあるものの、優秀な人材というのは置かれた環境で活躍していることが多いので、採用活動ですぐに魅力的な人財が飛び込んでくるわけもなくじわじわとしか歩を進めれないので、悩ましいところです。
現状維持しながらのブラッシュアップなら十分なのですが、まだまだ自社のサービスが役に立てると思っている以上はシェアを伸ばさなければ・・・！
分業化や組織化していけばいくほど前線でやりとりしていたようなような達成感が減ってしまいますが、賃貸経営と同じようにブレず地道な活動をおこなっていきます。
難しい故意過失請求は随分とハードルが上がってしまった
さて、数年前と比べて随分と事情が変わってしまった退去精算事情です。
４、５年前から大幅に保証会社のスタンスが変わってしまい退去時精算で苦労するようになりました。
というのも悪質な不動産会社が退去時精算のガイドラインを無視して故意過失ではない部分や、償却された部分までも入居者に請求し、それは保証会社が代位弁済してくれていたので、一定金額までは良くも悪くも大家（管理会社）は回収できていました。
その保証会社の保証内容が急に『入居者が同意しているもの』ということにかわってきました。
無法状態で請求する管理会社は言語道断として、一部の『故意過失がたっぷりあっても同意しない』入居者が問題で、支払い能力もあって、故意過失金額が大きい場合は訴訟して回収することもできます。でも、支払い能力がないか或いは故意過失金額が少額の場合、泣き寝入りせざるを得ないことも少なくないというのが現状です。
訴訟をするのは労力もかかりますし、我々不動産管理会社は退去精算の範囲までしか法的にも難しい立場にあり、司法書士や弁護士に依頼することになりますから、金額が大きくないと依頼する意味がなくなってしまいます。支払い能力がない場合は勝訴しても無い袖は振れないわけですから、結局訴訟する意味すらなくなります。
つまり、お金がなく事実上支払う意思がない人から故意過失金を回収するのは困難といえます。
保証会社も利益のためにやっているわけですから、そういう支払い意思のない絶対に赤字の人は保証から外そうとなります。同意が取れているものの保証しかしないということになるなら、結局それは管理会社がそのまま回収できるから大した意味をなさないことになってしまいます。
成功報酬型でガツガツ回収しようとするような督促会社もあり、やはりそういう会社の方が回収する場合もあるのでしっかり提携しているものの、やはりそういった事情を知らない（納得したくない）大家の立場からすると「立ち会いして納得させろ」というのが本筋で管理会社を敵として指摘いただく形になります。
とはいえ、一部のそういう入居者のためにゴリゴリ対面で喧嘩してくるというのは、担当の社員に相当なストレスと労働時間を使って、結局大半が認めないわけですからこれは深刻な問題です。
だからこそ今のところ代替のサービスが保証などではなく、定額パックなどになってしまうわけであり、ハズレの入居者としてとして認めるしかないのかと、これはこれで答えを出せないまま頭を抱えることの一つです。
むしろこれくらい故意過失請求されまいと予防的に綺麗に使ってくれる借主がありがたい。https://t.co/6QRgJitIY4
— Taichi Hoashi (@hoashi_jp) September 11, 2021
故意過失や退去精算に関するモラルが上がれば良いのかもしれないと思いつつも、醸成させにくい外国人の比率がこういう問題には多かったりして、外国人ニーズが空室解消とマッチするならば受け入れなければならない問題という割り切った考え方も持っています。
こういったことを大家に説明し、なんなら怒り心頭な中説得のようになるのは非常に心苦しいので、修繕費用は定額パックにしていくんだろうなぁ。
それでは今週も宜しくお願いします。
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